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こんにちは、株式会社NEXTゼネラルマネージャーの野田です。
本日の話題は、不動産投資シュミレーションになります。
国内外の不動産コンサルティングをしていますが
国内不動産や海外不動産の購入で色々な事例がございます。
成功事例も貴重ですが、
失敗事例からも半面教師として学ぶべきことは沢山あります。
例えば、国内不動産の場合、
1億円の不動産で表面利回り8％
築17年のRCを金利2％で融資購入されたケースです。
上記のような物件は現状では普通にあります。
むしろ、エリアによっては、ぱっとみは、儲かりそうな感じがします。
では、不動産シュミレーションをしてみると、どうなるでしょうか？
よくある不動産サイトのシュミレーターではなく
税理士が監修している、税務にしっかり対応したものを使用します。
上記の物件の年間家賃収入（売り上げ）から
費用、税金を引いた、本当の手残りは３８万円となりました。
１億円のリスクをとって、年間３８万でしたら
想定外の空室や修繕が出た場合は、赤字になる可能性も十分にあります。
このケースでしたら、
あえて不動産投資をするよりも、パートに出て収入を得たほうが
リスクとリターンをみた上では、バランスがとれるでしょう。
また、この不動産が最終いくらで売れるのか？
出口でいくらの売却益がでたのかによって
この不動産事業の本当の収益がわかります。
例えば、１０年間所有するとして
所有時税引き後のキャッシュフロー累計と
売却時税引き後のキャッシュ合計値から
物件購入時にかかった費用を引くと
１０年間不動産を所有して出た、本当の収益がわかります。
現在のような、不動産のバブルで上昇した物件を
高値で購入してしまうと、なかなか収益が出にくくなってしまいます。
収益性の低い不動産をいくつも所有して
スケールメリットをだし、薄い収益でも物件数でカバーする方式があり
現在の投資スタイルの一つとして、様々な著書がでています。
ただし、収益性の低い不動産の場合
空室リスク、修繕リスク、出口戦略の失敗（売却時にうまく利益がでない）等
を考慮していくと、資産だと思っていた物件が
実は、負債だったというケースにもなりえます。
やはり、シュミレーションをして、色々なリスク分析をして
そのリスクをふまえ、それでも十分な利益が残る物件を
選定していく事をおすすめします。
次回は海外不動産についてお伝えいたします。
