こんにちは、ＮＥＸＴ不動産事業部の重田です。

不動産の物件を購入する時に、任意売却物件の購入が出来ることをご存じですか

任意売却物件のメリットとしては一般に不動産を購入するより安く購入できます。

まず、任意売却とは何か？を理解しましょう。不動産を担保に住宅ローンや借金を借りた債務者（住宅ローンなどの借主）が、何らかの理由により返済を滞納してしまった場合、金融機関などの債権者はその担保にした不動産を差し押さえで裁判所に競売の申し立てをします。任意売却とは、裁判所に不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合いをして、不動産会社などの業者に一般物件と同じように売却をすることを言います。「任売」とも言います。

①通常の不動産物件と比較した任意売却物件のメリット

一般の不動産と比較した任意売却物件のもっとも大きいメリットとしては、同じような条件の普通の不動産売買価格より３割安く購入できることが多いようです。競売にかけられるまでに限られた期間内の売却や瑕疵担保責任が免責されるなどの理由からです。

②通常の不動産物件と比較した任意売却物件のデメリット

反面デメリットもあります。⑴債権者との交渉が必要なため決済までに時間がかかる場合がある⑵売主は瑕疵担保責任が免責になる。一般の不動産取引の場合は、売主は瑕疵担保責任を負いますが、任意売却の場合、売主は物件の瑕疵担保責任を負いません（免責となる）そのため、万が一　物件購入後に物件に欠陥（瑕疵）を見つけた場合でも買主自身の負担となります。従ってリスクを回避する方法としては、物件購入する前にきちんと確認するのと、売主から設備状況確認書など物件に関する資料をもらうなどの方法があります。⑶基本債権額より低くなる売買価格の値引き交渉はできない⑷債務者の残置物がある場合がある。

③任意売却物件購入の場合でも住宅ローンを利用できる。

実は任意売却物件でも住宅ローンを利用することができますが、任意売却の場合一般の不動産売買より制限や手続きが多くなります。そのため随時決済ができるよう、余裕持って事前に仮審査などの手続きを進めておく必要があるのです。

④任意売却物件の探し方

任意売却の場合、不動産売買の知識のほかに、債務整理の専門知識、債権者と交渉をしたりするなど専門性が求められる手続きが発生します。従って、任意売却物件を探される場合、普通の不動産会社より任意売却を専門に取り扱いしている不動産業者を利用して物件探しをするのもよいでしょう。私たち不動産コンサルタントにお任せください。

⑤任意売却物件を購入する場合の費用。

任意売却物件を購入する場合の費用は一般の不動産を購入する場合と変わりません。

⑴売買契約書に貼付する印紙代⑵不動産取得税⑶登録免許税⑷不動産業者に支払う仲介手数料⑸火災保険などの保険に加入する場合の保険料⑹融資手数料（融資を受けた場合）なお、たまには引っ越しの費用を出してほしいという債務者がいるようですが、交渉次第なので、必ずしも出す必要はありません。

⑥任意売却物件の流れ

任意売却物件の流れも基本的には一般の不動産取引の流れとかわりません。

⑴物件の予算や条件を決める。⑵任意売却の専門不動産業者にて物件を紹介してもらう。⑶現地下見や物件内覧⑷（購入意向があった場合のみ）売買価格や引き渡しなどの条件を交渉する⑸買付証明書を提出する⑹売買契約を締結する⑺決済して物件の引き渡し（鍵など）を受ける。

⑦任意売却物件を購入する際の注意点

⑴手付金は債務者に渡さない。

普通の不動産取引では売買契約書締結のタイミングで物件価格の1割程度の手付金を売主に支払います。しかし、任意売却物件の場合は、債権者に持ち逃げされないよう、売主である債務者に手付金を支払うのではなく、売主側の業者に一旦お預かりの形で支払い、決済の際に債権者に支払うという流れになります。また、手付金を支払った際は領収書ではなく、不動産会社名義の預り証を頂くことになりますので注意が必要です。

⑵競売の取り下げや差押え取り消しなどの手続きはきちんと行えたかチェック

任意売却物件は、任意売却の手続きをする前に、債権者に差し押さえされて、裁判所に競売の申し立てを受けています。従って任意売却される際に「競売の取り下げ・差し押さえ取り消し」の手続きが発生します。一般的には司法書士がきちんと手続きをしてくれますので、心配することはありませんが、中には手続き漏れの場合も考えられます。そのため、物件の引き渡しを受ける際に、手続きがされたかどうかを忘れずに確認しましょう。