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2017年10月28日(土)
不動産投資シュミレーション

こんにちは、株式会社NEXTゼネラルマネージャーの野田です。

 

本日の話題は、不動産投資シュミレーションになります。

国内外の不動産コンサルティングをしていますが

 

国内不動産や海外不動産の購入で色々な事例がございます。

 

成功事例も貴重ですが、

 

失敗事例からも半面教師として学ぶべきことは沢山あります。

 

例えば、国内不動産の場合、

 

1億円の不動産で表面利回り8%

 

築17年のRCを金利2%で融資購入されたケースです。

 

上記のような物件は現状では普通にあります。

 

むしろ、エリアによっては、ぱっとみは、儲かりそうな感じがします。

 

では、不動産シュミレーションをしてみると、どうなるでしょうか?

 

よくある不動産サイトのシュミレーターではなく

 

税理士が監修している、税務にしっかり対応したものを使用します。

 

上記の物件の年間家賃収入(売り上げ)から

 

費用、税金を引いた、本当の手残りは38万円となりました。

 

1億円のリスクをとって、年間38万でしたら

 

想定外の空室や修繕が出た場合は、赤字になる可能性も十分にあります。

 

このケースでしたら、

 

あえて不動産投資をするよりも、パートに出て収入を得たほうが

 

リスクとリターンをみた上では、バランスがとれるでしょう。

 

また、この不動産が最終いくらで売れるのか?

 

出口でいくらの売却益がでたのかによって

 

この不動産事業の本当の収益がわかります。

 

例えば、10年間所有するとして

 

所有時税引き後のキャッシュフロー累計と

 

売却時税引き後のキャッシュ合計値から

 

物件購入時にかかった費用を引くと

 

10年間不動産を所有して出た、本当の収益がわかります。

 

現在のような、不動産のバブルで上昇した物件を

 

高値で購入してしまうと、なかなか収益が出にくくなってしまいます。

 

収益性の低い不動産をいくつも所有して

 

スケールメリットをだし、薄い収益でも物件数でカバーする方式があり

 

現在の投資スタイルの一つとして、様々な著書がでています。

 

ただし、収益性の低い不動産の場合

 

空室リスク、修繕リスク、出口戦略の失敗(売却時にうまく利益がでない)等

 

を考慮していくと、資産だと思っていた物件が

 

実は、負債だったというケースにもなりえます。

 

やはり、シュミレーションをして、色々なリスク分析をして

 

そのリスクをふまえ、それでも十分な利益が残る物件を

 

選定していく事をおすすめします。

 

次回は海外不動産についてお伝えいたします。

 

 

 

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野田 直裕

野田 直裕

エリアマネージャー株式会社
法政大学卒業後、マンション管理業界で管理、コンサルの経験を積む。NEXTGROUP代表の中邨宏季と出会い 「グローバルな情報をもとにした資産形成」に強く感銘を受ける。不動産業界の経験をもとに、人のつながりを大切にしてサポートを行います。
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